【エジプト不動産の魅力と購入物件について】

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皆さん、不動産投資はされてますか？

海外不動産投資については、どういうイメージでしょうか。

日本では、投資自体がリスクに思われたり、海外不動産投資なんてはほぼ遠い存在に見えたり、と未だ身近な存在では無いかと思います。実際に、不動産投資ましては海外不動産投資の話は身近ではなく、特に子育て真っ盛りの私からするとその話題は無縁の世界でした。

海外では、将来のための資産形成として、または子供に資産を残すため、などという理由で海外不動産投資は当たり前に近く、前向きな存在に感じます。

前回のフィリピンのコラムに続き、今回のコラムでは、私が海外不動産投資をはじめた経緯と、エジプトの購入物件と魅力についてお話ししたいと思います。不動産投資をされている方や興味ある方に向けて、少しでも参考になれば嬉しいです。

海外不動産投資をしようと思った理由〜将来への種まき活動

①リスク分散　資産のあり方や、投資先を多様化にすることで、特定の市場や経済に依存するリスクを分散しリスク軽減を図るため。

②通貨分散　　現在、日本は円安傾向にあります。将来更に円安に進んだ場合に備え、為替リスクの分散を図るため。

③老後の備え　年金減少の影響に備え、老後の様々な生きがいや選択が出来るよう、不労所得を得る手段を増やすため。

以上3つの理由に備え、日本に全ての資産をおく選択から世界へ資産を分散し、金利の低い日本の銀行から利回りの良い資産運用を目指し、海外不動産投資をはじめることにしました。元々、将来に備えて不労所得に向けた種まき投資には積極的でしたが、海外移住をしている我が家では、為替リスクに備え様々な通貨で資産を得るための海外不動産投資には、特に前向きでした。日本で生活されるかたにとっても、今後の年金問題や日本の経済状況に備え、リスクや資産の分散は同じく大切に思います。

エジプトの魅力①人口の多さ

不動産投資をする際、その国の将来に向けての人口と平均年齢は重要です。人口が増えるところには不動産の需要は必ず生まれるからです。

エジプトの人口は、2024年時点ですでに1億1,654万人を迎え、2050年には1億6,000万人、2100年には2億人を超えると予想されています。そして平均年齢はなんと24,1歳です。

ちなみに日本は2050年には1億人を下回り9,515万人、そして高齢化率40%を迎え平均年齢は51,3歳です。

日本とエジプトを比較してみると分かりやすいもので、その差は一目瞭然です。

そして現在のエジプトの首都カイロの人口密度は世界1位とも言われており、既に不動産の需要がある事が分かります。

魅力②手に届きやすいコスパ良さ

エジプト通貨安かつ物価安のため、将来の為替差益も狙える点への期待。新都市開発時点のため、現時点では早い段階(価格が上がりきる前)から購入する事が可能で、将来不動産が値上がった際、差益への期待。

エジプトは、世界で一番低い地価とされているため今後の地価上昇への期待。㎡単価を比較すると、東京の20分の1、アジア新興国の5分の1程度の価格なので、まだまだお手頃ですね。

海外不動産のローンは、国内不動産と違い金利も高くハードルが高く、節税などのメリットもありません。コスパの良さは、効率よく資産分散し資産を増やすためにも重要です。

魅力③成長と発展〜新都市ニューキャピタルとは〜

最近のエジプトでは、サハラ砂漠で新たな石油が発見！エジプトのエンジニアリング産業は2024年に輸出が大幅に増加し、年初から7月までに29.9％増加！など、様々なポジティブなニュースを耳にします。

そしてエジプト1番の注目は国家戦略「エジプト・ヴィジョン 2030」による首都移転、ニューキャピタルの誕生です。既に4.5兆円が世界から投資されており、世界の投資家達からも注目を集めています。

2023年7月25日の時点で、「30の省庁を含む合計100の政府機関と4万人の職員が新行政首都（ニューキャピタル）に移転しており、今後も、新首都を中心に発展が見込まれる状況と言えます。さらにニューキャピタルには新空港、5つ星ホテル、ディズニーランド（カルフォルニア）の4倍のテーマパーク、オリンピックシティ等が建設中となっています。

計画が壮大で、夢のある計画ですね。成長と発展を増していくエジプトの今後が楽しみです。

エジプトの購入物件について

世界が注目しているエジプトのニューキャピタル。その中心地にあるのが、富裕層エリアであるR7。このエリアに絞り下記2件の物件を購入しました。1年前に購入し、完成は3年後にもかかわらず、ほぼ完売。まだ少し在庫があると確認が取れたので、気になる方はお早めに。

1件目　SOROUH development　ENTRADA 完成時期：2027年予定

①地上タイプの駐車場は無料。

②アニメティは、ジムとプール。

③周辺のインフラは、モノレールが目の前に走る予定で、既に一部稼働中。

④近隣環境には病院、学校、商業施設、行政機関、銀行、飛行場、遊園地、など全て建設中かつ、既に一部稼働中。行政機関は特に完成に近い。

文句なしの設備と住環境です。

住居用不動産を購入するときの条件に、ひとつ加えるべき大切な要素は『自分も借りたい、住みたい』と思う、エリアまたは物件か。自分がいいなと思う場所は、誰もが良いなと思う場所になります。それが不動産価値にも繋がりますし、不動産投資において、まず自分に置き換えてイメージする事が出来るかも大切な事です。

まさにENTRADAには、私の求める住環境や利便性に位置し、私も1度は住んでみたいという感覚と予算が最終的な購入に至りました。

ENTRADA参考価格　95㎡にて約350万EGP　約1.200万円（ご一括にて約260万EGP　約760万）

2件目NEW PLAN DEVELOPMENT ATIKA MALL(Clinic) 完成時期：2027年予定

最も高級住宅地となるR7エリアにあり、幹線道路にも近く、Coventry Universityまでも徒歩2分と好立地の場所。商業エリアは11,000㎡と広大でスケルトン状態で近代的なデザインが特徴です。R7エリアには、高級スーパーカーとして有名なランボルギーニが展開をする『トニーノ・ランボルギーニレジデンス』と同じ区画内に建設される大注目のモールです。

モール内に施設は下記の通り。
スーパーマーケット　薬局　ショールーム
レストラン　映画館　屋内および屋外劇場
ジム　小売店　クリニック　キッズエリア

これまでの不動産投資は、海外国内問わず、住居用のみの所有。不動産用途の分散を図りたいと思っていたため、AtikaMallのClinicはまさに理想的な1等地の立地のも関わらず、予算内であったことから、購入に至りました。

Atik Clinic参考価格　96㎡にて約640万EGP　約1.880万円（ご一括約450万EGP　1.320万）※Clinicタイプは残り1部屋(2024.8.31時点)

為替リスク〜為替大暴落したけど大丈夫？

今年、エジプトの為替が暴落し、エジプト通貨においては円高傾向になりました。

そこで懸念するのが、『為替が暴落して、1年前に購入した物件、まさに為替リスクでマイナスになってないか？』結論..現在もプラスです。

エジプトの成長力と、不動産の値上げ率の高さと値上げの頻度、また一括購入の場合の割引の大きさ、これらにより為替リスクに負けなかったというわけです。

為替が下がる前は、わずか半年で目を疑うほどの差益だったため少し残念な気持ちもありましたが、反面、為替に振り回されない程の強さを知り、エジプト不動産の強さを実感する事が出来ました。また購入した物件の広さ間取りは、1年経たず、完成3年前にして、既に完売しています。

エジプトは為替の暴落をうけたものの、不動産の価格は値上がり続け、完成する前には在庫は無くなり続け、勢いは他の国とは違うな、と体感しています。

但し、タイミングは何より大切です。エジプト不動産ならば、新都市が完成し不動産価格が上がる前、手をつけるならば早めに、または今のような円高のタイミングに、と感じます。

最後に〜エジプトは特等席？〜

2027年8月2日にスペインからソマリアまでの範囲で6分半にわたって月が太陽を隠す「世紀の日食」について、皆さんご存知ですか。皆既日食の前後約2週間には、ペルセウス座流星群も出現すると言われているようで、早くも注目を集めツアー予約始まている旅行会社もあるようです。

そして、その皆既日食の「特等席」となるのは、なんとエジプト！ギザのピラミッドやジブラルタルの岩山などが入る幅260キロの範囲で見られるとされています。

新都市の数々の物件が完成が予定される時期と重なるため、世紀の日食と、物件の完成、に合わせてエジプトに遊びに行けたらいいなと、夢見ているところです。

GIS コラム担当　清